природные
Оценка недвижимости и оценка бизнеса.
Оценка недвижимости и оценка бизнеса.

ГЛАВА 4. РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА

4.1. РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА МЕТОДАМИ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА

Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и исходит из принципа замещения, гласящего, что покупатель, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период без существенных задержек.
Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:
   Расчет стоимости приобретения или долгосрочной аренды свободной и имеющейся в распоряжении земли в целях оптимального ее использования.
   Расчет восстановительной стоимости нового здания.
В основе расчета восстановительной стоимости лежит расчет затрат на воссоздание рассматриваемого объекта, исходя из современных цен и условий изготовления аналогичных объектов на определенную дату.
В зависимости от цели оценки и необходимой точности расчета существует несколько способов определения восстановительной стоимости:
- метод сравнительной единицы;
- метод разбивки по компонентам;
- метод количественного обследования.
   Определение величины физического, функционального и внешнего износов объекта недвижимости.
   Определение стоимости воспроизводства / замещения объекта путем уменьшения восстановительной стоимости на величину накопленного износа.
   Суммирование полученных стоимостей воспроизводства / замещения и земельного участка для получения рыночной стоимости объекта оценки в рамках затратного подхода

4.1.1. Определение стоимости земельного участка

В соответствии со ст.35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием строение, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.
Учитывая тот факт, что в настоящее время в городе Москве практически отсутствует частная собственность на земельные участки, оценке подлежит стоимость прав долгосрочной аренды земельного участка, приходящегося на оцениваемое помещение.
При определении стоимости недвижимости обычно используют три основных подхода:
   сравнительный подход;
   доходный подход;
   затратный подход.
В соответствии с «Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков», утвержденными распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 №568-р, и распоряжением Минимущества РФ от 10.04.2003 № 1102-р при оценке рыночной стоимости земельных участков в рамках
сравнительного подхода используются
   метод сравнения продаж,
   метод выделения,
   метод распределения,
на доходном подходе основаны
   метод капитализации земельной ренты,
   метод остатка,
   метод предполагаемого использования,
элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА МЕТОДАМИ ДОХОДНОГО ПОДХОДА
При определении стоимости права аренды земельного участка в рамках доходного подхода в отчете применялся метод остатка для земли. Данный метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода — возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход или возможность коммерческого использования земельного участка, приносящего доход. В случае если доход рассчитан от коммерческого использования земельного участка, необходимо из этого дохода вычесть доход не относящихся к земельному участку или из капитализированного дохода вычесть рыночную стоимость активов, не относящихся к земельному участку.
Метод предполагает следующую последовательность действий:
   расчет стоимости воспроизводства или замещения существующих или прогнозируемых на оцениваемом участке улучшений;
   расчет общего чистого дохода от единого объекта недвижимости на основе рыночных ставок арендной платы и существующих правовых ограничений использования объекта недвижимости;
   расчет чистого дохода, приходящегося на улучшения, как произведения их стоимости воспроизводства или замещения на ставку капитализации доходов для улучшений;
   расчет чистого дохода, приходящегося на земельный участок, как разности общего чистого дохода и чистого дохода, приходящегося на улучшения;
   расчет стоимости земельного участка путем деления чистого дохода, приходящегося на земельный участок, на ставку капитализации доходов для земли.
Определение ставки капитализации для улучшений (Rул)
Любой объект недвижимости имеет ограниченный срок, в течение которого его эксплуатация является экономически целесообразной. Доход, приносимый объектом недвижимости за этот период, должен быть достаточным, чтобы:
   обеспечить требуемый уровень дохода на вложенный капитал (норма дохода или ставка дисконтирования);
   окупить первоначальные инвестиции собственника (норма возврата капитала).
В соответствии с этим, ставка капитализации включает две составляющие - норму возврата капитала и норму дохода на капитал (ставка дисконтирования).
Определение ставки дисконтирования
Создание (приобретение) и эксплуатация объекта недвижимости является самостоятельным бизнесом, требующим дохода.
Ставка дисконтирования включает в себя:
   безрисковую ставку;
   премию за различные виды рисков.
Безрисковая ставка отражает уровень дохода по альтернативным для собственника инвестициям с минимально возможным уровнем риска. В качестве безрисковой могут использоваться процентные ставки по депозитам наиболее крупных и надежных банков, ставки доходности по государственным ценным бумагам и др.
Премия за риск отражает дополнительный доход, который ожидает получить типичный инвестор, вкладывая средства в объект недвижимости. В большинстве методик рассматриваются составляющие премии за риск:
   премия за риск инвестирования в объекты недвижимости;
   премия за низкую ликвидность;
   премия за инвестиционный менеджмент.
Определение безрисковой ставки
Для определения безрисковой ставки можно пользоваться как среднеевропейскими показателями по безрисковым операциям, так и российскими. В случае использования среднеевропейских показателей к безрисковой ставке прибавляется премия за риск инвестирования в данную страну, так называемый страновой риск.
В качестве возможных безрисковых ставок в пределах РФ принято рассматривать следующие инструменты:
   Депозиты Сбербанка РФ и других надежных российских банков.
Применение ставок по депозитам Сбербанка РФ и других российских банков достаточно ограничено в связи с непродолжительностью сроков, на которые принимаются депозиты (как правило, до одного-двух лет). Все это сужает возможности применения данных инструментов.
   Западные финансовые инструменты (государственные облигации развитых стран, LIBOR).
Сложности при использовании ставки LIBOR (Libor Inter Bank Offered Rate - ставка Лондонского межбанковского рынка по предоставлению кредитов) обуславливается ее краткосрочностью (не более одного года), а также более высокими уровнями риска по сравнению с вложениями в государственные ценные бумаги. Среди государственных облигаций в оценочной практике наиболее целесообразно использовать 10-летние казначейские облигации США.
   Ставки по межбанковским кредитам РФ (MIBID, MIBOR, MIACR).
Ставки рассчитываются сроком от 1 дня до 1 года. Очевидно, что использование значений данных ставок для расчета безрисковой доходности не является целесообразным, прежде всего вследствие их краткосрочного характера. Кроме того, доходность, заложенная в межбанковских кредитах, учитывает риск их невозврата, что также обуславливает необходимость отказа от использования данного инструмента в процессе оценки.
   Ставка рефинансирования ЦБ РФ.
Ставка рефинансирования - процентная ставка, которую использует Центральный банк при предоставлении кредитов коммерческим банкам в порядке рефинансирования. Данная ставка могла бы по своей экономической сущности применяться, пожалуй, только при оценке кредитно-финансовых институтов, а также ставка рефинансирования является инструментом денежно-кредитной политики Центрального банка и, следовательно, используется последним для целенаправленного воздействия на финансово-банковскую сферу и далеко не всегда отражает реальную ситуацию, сложившуюся на рынке.
   Государственные облигации РФ.
Государственные облигации РФ представлены рублевыми и валютными финансовыми инструментами.
События августа 1998 г. (дефолт) значительно снизили доверие к рублевым облигациям, поэтому в настоящий момент их достаточно сложно рассматривать в качестве безрисковых вложений.
   Валютные облигации РФ представлены двумя видами: внутренним (ОВВЗ) и внешним (еврооблигации).
На практике чаще всего применяют именно эту ставку, учитывая ее долгосрочность.
Таким образом, в качестве безрисковой ставки в расчетах используется ставка доходности по еврооблигациям Минфина со сроком погашения 31.03.2030 г., составляющая 7,21% на 10 октября 2003г.
Определение премии за риск инвестирования в различные объекты недвижимости
Риски вложения в объект недвижимости подразделяются на два вида. К первому относятся систематические и несистематические риски, ко второму - статичные и динамичные.
На рынке в целом преобладающим является систематический риск. Стоимость конкретной приносящей доход собственности может быть связана с экономическими и институциональными условиями на рынке. Примеры такого вида риска: появление излишнего числа конкурирующих объектов, уменьшение занятости населения в связи с закрытием градообразующего предприятия, введение в действие природоохранных ограничений, установление ограничений на уровень арендной платы.
Несистематический риск - это риск, связанный с конкретной оцениваемой собственностью и независимый от рисков, распространяющихся на сопоставимые объекты. Например: трещины в несущих элементах, изъятие земли для общественных нужд, неуплата арендных платежей, разрушение сооружение пожаром и/или развитие поблизости от данного объекта несовместимой с ним системы землепользования.
Статичный риск - это риск, который можно рассчитать и переложить на страховые компании, динамический риск может быть определен как "прибыль или потеря предпринимательского шанса и экономическая конкуренция".
Расчет премии за риск представлен в Таблице «Факторы риска, влияющие на объект недвижимости».

Таблица 12. Факторы риска, влияющие на объект недвижимости

Вид и наименование риска Категория риска 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Систематический риск 

Ухудшение общей экономической ситуации

динамичный       1            

Увеличение числа конкурирующих объектов

динамичный         1          

Изменение федерального или местного законодательства

динамичный       1            
Несистематический риск

Природные и чрезвычайные антропогенные ситуации

статичный     1              

Ускоренный износ здания

статичный   1                

Неполучение арендных платежей

динамичный             1      

Неэффективный менеджмент

динамичный           1        

Криминогенные факторы

динамичный       1            

Финансовые проверки

динамичный     1              

Неправильное оформление договоров аренды

динамичный             1      

Количество наблюдений

  0 1 2 3 1 1 2 0 0 0

Взвешенный итог

  0 2 6 12 5 6 14 0 0 0

Сумма

45

Количество факторов

10

Средневзвешенное значение балла

4,5

Величина поправки за риск

(1 балл = 1%)

4,5%

Определение премии за низкую ликвидность
Премия за низкую ликвидность, есть поправка на длительность экспозиции при продаже объектов недвижимости.
Данная премия вычисляется по формуле:

где:
П – премия за низкую ликвидность;
Rб - безрисковая ставка;
L- период экспозиции (в месяцах);
Q- общее количество месяцев в году.
На дату проведения оценки поправка на низкую ликвидность принимается равной 1,80%, что соответствует трем месяцам экспонирования объекта.
Определение премии за инвестиционный менеджмент
Премию за инвестиционный менеджмент Специалисты оценивают на уровне 3%.
Определение нормы возврата капитала
Объект недвижимости имеет конечный (ограниченный) срок экономической жизни (срок, в течение которого эксплуатация объекта является физически возможной и экономически выгодной). Доход, приносимый объектом недвижимости, должен возмещать потерю объектом своей стоимости к концу срока его экономической жизни. Количественно величина дохода, необходимого для такого возмещения, выражается через норму возврата капитала.
Существует три способа расчета нормы возврата капитала:
Прямолинейный возврат капитала (метод Ринга): предполагает возврат капитала равными частями в течение срока владения активом, норма возврата в этом случае представляет собой ежегодную долю первоначального капитала, отчисляемую в беспроцентный фонд возмещения.
Возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда): предполагает, что фонд возмещения формируется по минимальной из возможных ставок - "безрисковой" ставке.
Возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда): предполагает, что фонд возмещения формируется по ставке процента, равной норме дохода на инвестиции (ставке дисконтирования).
В данной оценке используется метод Инвуда, который, по мнению Специалистов, в наибольшей степени отвечает условиям инвестирования в России
Расчет производится по формуле:
Rвозвр - норма возврата капитала;
R - ставка реинвестирования (ставка дисконтирования);
k - срок экономической жизни, принимается равным 30 лет, в соответствии со средним сроком до проведения капитального ремонта (определено на основании ВСН 58-88 (р))

Таблица 13. Расчет ставки капитализации для улучшений

Показатель Значение

Безрисковая ставка

7,21%

Премия за риск

4,50%

Премия за низкую ликвидность

1,80%

Премия за инвестиционный менеджмент

3,00%

Норма возврата

0,12%

Коэффициент капитализации для улучшений ( Rул)

16,63%

Определение ставки капитализации для земельного участка
Ставка капитализации для земельного участка может быть рассчитана несколькими методами.
1) Рассмотрение земельного участка, как разновидность денежного капитала и расчет ставки капитализации, исходя из характеристик денежного рынка и даты проведения оценки. В России данный метод не используется из-за нестабильности денежного рынка.
2) Условная капитализация исходя из установленного государством срока капитализации. В РФ данный метод применяется при кадастровой оценке земельных участков.
3) Расчет ставки капитализации методом кумулятивного построения. В данном случае ставка капитализации будет складываться из следующих составляющих: безрисковая ставка, премия за региональный риск, премия за низкую ликвидность. В отличие от ставки капитализации для улучшений, ставка капитализации для земельного участка рассчитывается без учета нормы возврата, так как земля не изнашивается.
4) Метод анализа сравнительных продаж (метод экстракции).
В расчетах при определении ставки капитализации для земельного участка Специалисты использовали метод кумулятивного построения.
Безрисковая ставка рассчитана в рамках определения коэффициента капитализации для улучшений земельного участка и составляет 7,21%.
Премия за риск принята на уровне безрисковой ставки - 7,21%, при этом мы предположили, что двукратное превышение доходности над безрисковой будет надлежащей компенсаций за риск инвестирования средств в покупку земельного участка.
Премия за низкую ликвидность отражает премию за риск, связанный с возникновением потерь при продаже земельных участков из-за недостаточной развитости и неустойчивости рынка, определяется аналогично определению премии за низкую ликвидность при расчете ставки капитализации для улучшений и составляет 1,80%.

Таблица 14. Расчет ставки капитализации для земельного участка

Показатель Значение

Безрисковая ставка

7,21%

Премия за риск

7,21%

Премия за низкую ликвидность

1,80%

Коэффициент капитализации для земельного участка (Rзем)

16,22%

Определение стоимости земельного участка методом остатка для земли
Стоимость земельного участка рассчитывается путем капитализации остаточного чистого операционного дохода, приходящегося на земельный участок по формуле:

Vзем1 - стоимость земельного участка, определенная доходным подходом;
ЧОДзем - чистый операционный доход, приходящийся на земельный участок;
Rзем - ставка капитализации для земельного участка.
Чистый операционный доход, приходящийся на земельный участок, определяется следующим образом:
ЧОДоб - чистый операционный доход от единого объекта недвижимости (определяется в рамках оценки объекта недвижимости доходным подходом);
ЧОДул - чистый операционный доход, приходящийся на улучшения.
Чистый операционный доход, приходящийся на улучшения, определяется по формуле:
Vв.ул - стоимость воспроизводства улучшений земельного участка;
Rул - ставка капитализации для улучшений.

Таблица 15. Расчет стоимости земельного участка методом остатка для земли

Показатель Значение

Стоимость воспроизводства улучшений ( Vв.ул ), руб.

3 994 025р.

Стоимость воспроизводства улучшений ( Vв.ул ), долл.

2 099

Коэффициент капитализации для улучшений ( Rул )

16,63%

Чистый доход, приходящийся на улучшения ( ЧОДул ), долл.

968

Чистый доход от единого объекта недвижимости ( ЧОДоб ), долл.

640

Чистый доход, приходящийся на земельный участок ( ЧОДзем ), долл.

672

Коэффициент капитализации для земельного участка ( Rзем )

16,22%

Стоимость права земельного участка, определенная доходным подходом ( Vзем 1 ), долл.

3 761

Стоимость права земельного участка, определенная доходным подходом ( Vзем 1 ), руб.

6 4 63 064 р.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА СРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ
В рамках сравнительного подхода используется метод выделения. Метод предполагает следующую последовательность действий:
   определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включая в себя оцениваемый земельный участок, с объектами сравнения;
   расчет стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем корректировки стоимости объектов сравнения;
   расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка;
   расчет стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка.
Стоимость земельного участка методом выделения определяется по формуле:

Vзем2 - стоимость земельного участка, определенная сравнительным подходом;
Vоб.сравнит. - стоимость единого объекта недвижимости, определенная сравнительным подходом;
Vв.ул - стоимость воспроизводства улучшений земельного участка.

Таблица 16. Расчет стоимости земельного участка методом выделения

Показатель Значение

Стоимость единого объекта недвижимости, определенная сравнительным подходом ( Vоб.сравнит. ), руб.

10 758 339р.

Стоимость воспроизводства улучшений ( Vв.ул ), руб.

3 994 025р.

Стоимость земельного участка, определенная сравнительным подходом ( Vзем 2 ), руб.

6 7 64 314 р.

Таблица 17. Расчет итоговой величины стоимости земельного участка

Показатель Значение

Стоимость единого объекта недвижимости, определенная сравнительным подходом ( Vоб.сравнит. ), руб.

10 758 339р.

Стоимость воспроизводства улучшений ( Vв.ул ), руб.

3 994 025р.

Стоимость земельного участка, определенная сравнительным подходом ( Vзем 2 ), руб.

6 7 64 314 р.

4.1.2. Определение восстановительной стоимости здания

Восстановительная стоимость здания определялась как стоимость в ценах на дату проведения оценки возведения аналогичного здания.
Общая формула расчета восстановительной стоимости:

СС - стоимость строительства здания;
К - переходный ценовой коэффициент на дату проведения оценки.
Стоимость строительства рассчитана по Сборнику "базовых удельных показателей по стоимости строительства (БУПс), эксплуатационным затратам и объему выпуска продукции (БУПов) для использования при разработке бизнес-планов застраиваемых территорий, объектов нового строительства и реконструкции" МРР-2.1.02-97 Москва 1997г., разработанному ГУП "НИАЦ" Москомархитектуры под руководством Заместителя начальника координационно-маркетингового управления Москомархитектуры Минаева Ю.В.
Стоимость строительства здания определяется как произведение общей площади здания S на соответствующий БУПс, исчисленный для базовых условий.
Стоимость строительства здания определяется по формуле:
Базовые удельные показатели стоимости строительства рассчитаны в ценах 1991г. на основе статистической обработки представительной выборки данных по индивидуальным и типовым проектам различного назначения.
Переходный ценовой коэффициент рассчитывается следующим образом:
Кi - коэффициенты, учитывающие изменение цен.
Расчет коэффициента перехода из уровня цен 1991 г. на дату проведения оценки представлен в нижеследующей таблице.

Таблица 18. Определение коэффициента перехода из уровня цен 1991 г. на дату проведения оценки

Коэффициент Обоснование Значение

Обобщенный коэффициент инфляции на ноябрь 2002 г. к ценам 1984 г. (К 1 )

Протокол РМВК № 6-86-1003/2-30 от 22 ноября 2002 г. 41,784

Обобщенный коэффициент инфляции декабря 2002 г. к ценам ноября 2002 г. (К 2 )

Протокол РМВК № 6-86-1003/3-2 от 13 марта 2003 г. 1,021

Обобщенный коэффициент инфляции января 2003 г. к ценам декабря 2002 (К 3 )

Протокол РМВК № 6-86-1003/3-2 от 13 марта 2003 г. 1,000

Обобщенный коэффициент инфляции февраля 2003 г. к ценам января 2003 (К 4 )

Протокол РМВК № 6-86-1003/3-2 от 13 марта 2003 г. 1,003

Прогнозный коэффициент темпа инфляции с февраля 2003 г. по дату проведения оценки (октябрь 2003 г.) (К 5 )

Протокол РМВК № 6-86-1003/1-36 от 19 декабря 2003 г. 1,066

Коэффициент перехода из уровня цен 1984 г. в уровень цен 1991 г. (К 6 )

Протокол № 48 от 22.01.1998 г. Заседания Региональной Межведомственной комиссии 3,134

Коэффициент перехода из уровня цен 1991 г. в цены на дату проведения оценки (10.10.2003 г.)(К)

 

14,554

Таблица 19. Определение стоимости строительства здания

Показатель Значение

Базовый удельный показатель стоимости строительства по объектам жилищного назначения в Москве, СС, руб./кв.м.

2 200р.

Общая площадь здания, S, кв.м.

32 845,1

Коэффициент перехода из уровня цен 1991г. на дату проведения оценки, К

14,554

Стоимость строительства здания (с учетом предпринимательской прибыли) (С), руб.

1 051 660 688р.

4.1.3. Определение величины накопленного износа

Построенные объекты под действием различных природных и функциональных факторов теряют свои эксплуатационные качества и разрушаются. Кроме этого, на рыночную стоимость объекта оказывает влияние внешнее экономическое воздействие со стороны непосредственного окружения и изменения рыночной среды. При этом различаются физический износ (потеря эксплуатационных качеств), функциональное старение (потеря технологического соответствия и стоимости в связи с научно-техническим прогрессом), внешний или экономический износ (изменение привлекательности объекта с точки зрения изменения внешнего окружения и экономической ситуации в регионе). Все вместе эти виды износа составляют накопленный износ, который и будет составлять разницу между восстановительной стоимостью объекта и стоимостью воспроизводства / замещения объекта.
Под физическим износом конструкций, элементов, системы инженерного оборудования, и объекта в целом следует понимать утрату ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств (прочности, устойчивости, надежности и др.) в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека. Физический износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкций, элемента, системы или объекта в целом, и их восстановительной стоимости.
Величина физического износа (Иф) определялась методом срока жизни. Данный метод основан на том факте, что эффективный возраст (ЭВ) так относится к типичному сроку экономической жизни (ТС), как накопленный физический износ к восстановительной стоимости, при чем под эффективным возрастом понимается время, которым оценивается продолжительность жизни здания, исходя из его физического состояния и других факторов, влияющих на его стоимость. Из этого соотношения вытекает следующая формула определения физического износа в процентах:

При определении накопленного физического износа здания, в котором находится оцениваемое помещение, срок жизни жилых зданий в зависимости от группы капитальности определяется в соответствии с ВСН 53-86 (р) "Правила оценки физического износа жилых зданий".
Функциональный износ, вызывается несоответствием объемно-планировочного и/или конструктивного решения сооружения современным стандартам.
Функциональный и физический износ делят на устранимый и неустранимый.
Внешний износ обусловлен местоположением объекта и сопровождается снижением дохода в случае коммерческого использования. Следствием является снижение продажной цены (потеря стоимости) объекта из-за изменений в рыночном окружении, настолько же изменится и привлекательность объекта в глазах потенциального покупателя.
Внешний износ принят равным нулю, в связи с отсутствием существенных изменений, которые могли бы возникнуть в результате действия внешних факторов и повлиять на стоимость недвижимости.

Таблица 20. Определение величины накопленного износа здания

Показатель Значение

Группа капитальности здания

I

Срок жизни здания, г.

150

Эффективный возраст здания, г.

2

Физический износ, %

1%

Функциональный износ, %

0%

Внешний износ, %

0%

4.1.4. Определение стоимости воспроизводства объекта

Общая формула расчета стоимости воспроизводства здания:

ВС - восстановительная стоимость здания;
Своспр - стоимость воспроизводства здания;
Ифиз - коэффициент физического износа (в долях);
Ифун - коэффициент функционального износа (в долях);
Ивнеш - коэффициент внешнего износа (в долях).
Определение стоимости воспроизводства Объекта оценки определяется путем произведения стоимости воспроизводства здания на долю площади оцениваемых помещений в общей площади здания.

Таблица 21. Определение рыночной стоимости Объекта при использовании затратного подхода

Показатель Значение

Восстановительная стоимость здания (ВС), руб.

1 051 660 688р.

Физический износ, %

1%

Функциональный износ, %

0%

Внешний износ, %

0%

Стоимость воспроизводства здания, руб.

1 041 144 081р.

Стоимость воспроизводства Объекта оценки, руб.

3 994 025р.

Стоимость земельного участка, руб.

6 613 6 89 р.

Рыночная стоимость объекта недвижимости, руб.

10 607 714 р.

4.2. РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА МЕТОДАМИ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА

Сравнительный подход к оценке недвижимости отражает принцип спроса и предложения, а также принцип замещения.
Необходимой предпосылкой для применения методов сравнительного подхода является наличие информации о сделках с аналогичными объектами недвижимости (которые сопоставимы по назначению, размеру и местоположению), произошедших в сопоставимых условиях (время совершения сделки и условия финансирования сделки).
Основные трудности при применении методов сравнительного подхода связаны с непрозрачностью российского рынка недвижимости. В большинстве случаев реальные цены сделок с объектами недвижимости неизвестны. В связи с этим при проведении оценки применяются цены предложений по выставленным на продажу объектам.
В рамках сравнительного подхода могут применяться следующие методы:
  - метод валовой ренты;
  - метод сравнения продаж.
В рамках сравнительного подхода расчеты производятся по методу сравнения продаж.
Метод сравнинения продаж определяет рыночную стоимость объекта на основе анализа недавних продаж сопоставимых объектов недвижимости, которые сходны с оцениваемым объектом по размеру и использованию. Данный метод определения стоимости предполагает, что рынок установит цену для оцениваемого объекта тем же самым образом, что и для сопоставимых, конкурентных объектов. Для того, чтобы применить метод сравнения продаж, Специалисты использует ряд принципов оценки, включая принцип замещения, который гласит, что стоимость недвижимости, которая имеет объекты - заместители на рынке, обычно устанавливается исходя из затрат на приобретение "равно желаемого объекта- заместителя".
Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:
   подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности;
   определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;
   сопоставление оцениваемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравниваемых;
   приведение ряда скорректированных показателей стоимости сравнимых объектов к рыночной стоимости объекта оценки.
В процессе сбора информации по сопоставимым объектам Специалисты не обнаружили информацию о совершенных сделках купли-продажи аналогичных объектов, т.к. информация об условиях продажи и реальной цене сделки, как правило, носит конфиденциальный характер. Поэтому расчет стоимости объектов методом сравнения продаж основывался на ценах предложения с учетом корректировок.
Выбор сопоставимых объектов производился на основании данных Internet (www.akp.ru, www.foreman.ru, www.domailudi.ru, www.appartment.ru, www.kdo.ru, www.izrukvruki.ru и др.).
В качестве единицы сравнения выбрана цена предложения объекта за 1 кв.м. общей площади Объекта.
После выбора единицы сравнения необходимо определить основные показатели или элементы сравнения, используя которые можно смоделировать стоимость Объекта посредством необходимых корректировок цен предложения сравнимых объектов недвижимости.
В оценочной практике при определении стоимости недвижимости выделяют следующие основные элементы сравнения:
1) Переданные права на недвижимость;
2) Условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости;
3) Условия продажи (чистота сделки);
4) Время продажи;
5) Функциональное назначение объекта;
6) Местоположение;
7) Удобство подъездных путей;
8) Площадь объекта;
9) Техническое состояние и уровень отделки помещений.


Статистика

 © ООО АКЦ Департамент профессиональной оценки

Как нас найти | Карта сайта |


Закрыть ... [X]

Глава 3 Чрезвычайные ситуации. Классификация Как правильно связанная или связная речь

Природные чрезвычайные ситуации связаны Общие принципы классификации и виды рисков
Природные чрезвычайные ситуации связаны Оценка недвижимости. Образец отчет. Глава 4
Природные чрезвычайные ситуации связаны Классификация опасных природных явлений
Природные чрезвычайные ситуации связаны Бури, шквалы, ураганы их характеристика
Природные чрезвычайные ситуации связаны Понятие страхового риска и виды рисков
Природные чрезвычайные ситуации связаны Cайт администрации Болховского района
Природные чрезвычайные ситуации связаны 100 и более фактов о Голландии - Мастерок. жж.рф
Природные чрезвычайные ситуации связаны 3 новых рецепта Юлии Высоцкой: с собой на работу и к
Природные чрезвычайные ситуации связаны Nora Corbett Mirabilia - Дизайнеры схем для вышивки - Форум